Investering i næringseiendom utløser i de fleste tilfeller et stort kapitalbehov. For å kunne realisere en gevinst ved utvikling eller utleie av næringseiendom kan riktig finansieringsløsning være utslagsgivende . Det er mye du som investor skal ta stilling til når du skal investere i næringseiendom. Dette stiller store krav til kompetanse og erfaring, som vil være sentral i bankens vurdering av å kunne tilby lån for ervervelsen og -eller prosjektet.

Sammen med kundens gjennomføringsevne og kompetanse er næringseiendommens tilstand, attraktivitet og leietakerrisiko  tre viktige elementer bankene alltid vurderer. Likevel er det er også andre risikoelementer som er vesentlig å vurdere for banken hvis du vil investere i næringseiendom. I Pareto Bank har vi lang og god erfaring med finansiering av næringseiendom, både som utviklingsprosjekter og som eiendommer med kontantstrøm. Vi har dermed den nødvendige kompetansen som skal til for å kunne rådgi kundene våre på viktige vurderinger når de skal investere i næringseiendom.

Vi i Pareto bank jobber hver dag for å finne løsninger og muligheter sammen med kundene våre. For å finansiere investering i næringseiendommer kreves fleksibilitet og skreddersøm. Vi fokuserer på å være løsningsorienterte i vår dialog med eksisterende – og potensielle kunder. Vi er en litt annerledes bank som finner løsninger for gode prosjekter, som muliggjør spennende investeringer for deg som kunde og eiendomsinvestor. Vi ønsker å være en viktig rådgiver og samarbeidspartner for deg og ditt prosjekt. Les mer om hvordan du får lån til næringseiendom her. 

Hovedsakelig tilbyr vi finansiering til to typer næringseiendom:

  • Finansiering av næringseiendom med kontantstrøm
  • Finansiering av næringseiendom som skal utvikles

investere i næringseiendom med kontantstrøm

Når vi finansierer næringseiendom med løpende leieforhold gjøres gjerne finansieringen i samarbeid med andre banker. Vår forretningsmodell muliggjør en økt låneutmåling ved at vi kan tilby toppfinansiering til gode prosjekter med forutsigbar og robust kontantstrøm.

Vi har i dag et velfungerende samarbeid med kredittforetaket Eiendomskreditt i Bergen. Finansieringsstrukturen medfører to kreditorer, men vi opptrer koordinerte i vår tilnærming til eiendomsprosjektet og kunden. Eiendomskreditt, med sin forretningsmodell, tilbyr en førsteprioritets finansiering basert på sine risikovurderinger og Pareto bank tilbyr en annenprioritetsfinansiering.

Dette er en konkurransedyktig struktur som vi har god erfaring med sammen med våre kunder og samarbeidspartnere. For kunden medfører dette en fleksibel utnyttelse av egenkapital og potensielt høyere avkastning på egenkapitalen. En økt belåningsgrad forutsetter dog at kontantstrømmen i næringseiendommen kan forsvare en økt belåningsgrad. Betjeningsevnen er avgjørende for å kunne tilby finansiering. 
                                                                 Kontakt oss om eiendomsfinansiering

 

investering i næringseiendom - Kapitalkostnader, yield og LTV

I bankens risikovurdering for finansiering av næringseiendom, er risiko i eiendommens kontantstrøm helt sentral. Kontantstrømmen må være sikker og robust og dekke forpliktelsene til kredittkunden som ofte i all hovedsak består av finansieringens renter, avdrag og eierkostnader.

Kontantstrømmen gir også grunnlaget for å kunne vurdere sikkerhetsverdien banken har for sin kreditteksponering.

For næringseiendom er yield, det vil si direkteavkastning, et kjent begrep som beskriver forholdet mellom inntekt og eiendomsverdi. Yield gir et statisk øyeblikksbilde av leieinntektenes avkastning og benyttes ofte til å verdivurdere eiendom.

Hvordan vi vurderer verdi og risiko i næringseiendommen utover leietakerrisiko og kontantstrøm går på forhold som beliggenhet, teknisk tilstand, alternativ anvendelse, markedsmessige forhold og eiers erfaring med gjennomføring og realisering av sammenlignbare prosjekter og investeringer. Bankens og kundens risikovurderinger ved finansiering og kjøp av næringseiendom styres også av næringseiendomssegment. Næringseiendom segmenteres vanligvis på kontor, handel, lager og logistikk og hotelleiendom.

Bankenes fleksibilitet til låneutmåling varierer med forretningsmodell, rammeverk og makroøkonomiske forhold. Går man ti år tilbake var det vanlig praksis at banker aksepterte belåningsgrad på opptil 80% av næringseiendommens verdi. I dagens marked er denne nedjustert til 60-70% . Dette skyldes i hovedsak at dagens lavrenteregime med styringsrente på 0 % innebærer at sikker avkastning øker i verdi.

Yield’en har blitt presset ned, eller alternativt forklart: at prisen på næringseiendom i forhold til kontantstrøm har blitt presset opp. Næringseiendom med en robust og god kontantstrøm fremstår da som et godt kjøp hensyntatt dagens rentenivå.

Grunnet bankenes krav til en høyere andel egenkapital for førsteprioritetslån, opplever vi en større etterspørsel etter annenprioritetesfinansiering for å kunne realisere gode prosjekter og øke avkastningen på investert kapital i næringseiendom .

Siden lån med annenprioritet har større risiko, vil det naturlig nok være et høyere kostnadselement for denne lånefasiliteten. I eksempelet under tar vi utgangspunkt i et totalt lån der långiver med førsteprioritets sikkerhet finansierer 55% av næringseiendommens verdi til en margin på 2.5% over 3 mnd NIBOR og at Pareto Bank tilbyr annenprioritetslån opp til en samlet LTV på 75 % til en margin på 5 %. Den vektede lånemarginen blir da på 3.17%.

 

Næringsiendom XY        
Långivere:  Andel av lån Margin over NIB Vektet margin Lånebeløp
1. prioritetslån 73% 2,50% 1,83% 60 500 000
Pareto Bank ASA 27% 5,00% 1,33% 22 000 000
                              Sum  100%   3,17 % 82 500 000
                               LTV 75%   Verdi 110 000 000
      EK 27 500 000
Finansringsstruktur med toppfinansiering ved investering i næringseiendom  

 

En forutsetting for en slik struktur er vanligvis at andreprioritetslånet har en forholdsvis rask nedbetaling. Dette forutsetter at tilbyder av førsteprioritetslånet aksepterer at deres lån løper uten avdrag. Gitt at annenprioritetslånet nedbetales, feks over 5 år, får man følgende synkende lånemargin i perioden:

 

Forutsetning : 2. prioritetslån nedbetales over 5 år
Långiver Gjeld år 1 Gjeld år 2 Gjeld år 3 Gjeld år 4 Gjeld år 5
1. prioritetslån 60 500 000 60 500 000 60 500 000 60 500 000 60 500 000
Pareto Bank ASA (2.pri) 22 000 000 17 600 000 13 200 000 8 800 000 4 400 000
Vektet lånemargin 3,17% 3,06% 2,95% 2,82% 2,67%
Synkende lånemargin ved investering i næringseiendom
 

Tabellen kan illustreres i et diagram som følger;

Utvikling i vektet lånemargin ved investering i næringseiendom

Byggekreditt ved investering i utvikling av næringseiendom

Pareto Bank er kanskje best kjent som en prosjektbank, men vi tilbyr også finansiering av næringseiendom som skal utvikles. Dette omfatter nybygg, rehabilitering, konvertering, leietakertilpasninger med mer. En vanlig finansieringsstruktur av prosjekter innen næringseiendom er at vi finansierer deler av kjøpesum for tomt eller eiendom som skal utvikles, og tilbyr byggekreditt i tråd med kapitalbehov for utviklingsprosjektet. Videre vurderes konvertering av byggekreditt til langsiktig lån eller mellomfinansiering.

For Pareto bank knytter risikoen ved finansiering av næringseiendom seg ofte til usikkerhet rundt exit-muligheter, som i realiteten vil være refinansiering eller salg. 

En viktig vurdering er mulighetene for refinansiering ved ferdigstillelse av næringseiendommen.

I en tidlig fase kan prosjekter innen næringseiendom ha lite eller ingen kontantstrøm. Det er for disse prosjektene helt avgjørende at prosjektene har et kontraktsfestet leieforhold ved ferdigstillelse og at store deler av fremtidige kontantstrøm bør være kontraktsfestet før prosjektets oppstart.

Helt unntaksvis finansierer banken næringseiendom uten kontraktsfestet leieforhold, men da forutsatt at langsiktig betjeningsevne og bankens krav til sikkerhet likevel er ivaretatt. Ved finansiering av utvikling av næringseiendom forutsetter vi normalt sett å være eneste kreditor i prosjektet med krav om førsteprioritets sikkerhet i eiendommen.

Kontakt oss om eiendomsfinansiering

 

Raske tilbakemeldinger gir muligheter når du skal investere i næringseiendom

Vi  vet at tilgang på kapital er det største konkurransefortrinnet du har i eiendomsbransjen, derfor trenger du svar raskt. Skal du investere i næringseiendom er du som regel i en kjøpsprosess der tid er en knapphetsfaktor. Pareto bank har korte beslutningsveier og kan tilby forutsigbarhet som gir et konkurransefortrinn.

Vi kan gi en rask finansieringsskisse på hva vi kan tilby, både når det gjelder låneutmåling, pris og avdragsstruktur tidlig i prosessen.

Vi er fleksible, noe som gir oss anledning til å finansiere næringseiendom som krever skreddersøm og vi har utstrakt erfaring med prosjektfinansiering.

Som tilbyder av fremmedkapital, er vi en samarbeidspartner i prosjektet. En finansieringspartner som forstår dine behov med ønske om å bidra på best mulig måte for at du skal lykkes med dine investeringer i næringseiendom.

 

Kontakt oss om eiendomsfinansiering