næringseiendom

Investering i næringseiendom utløser i de fleste tilfeller et stort kapitalbehov. For å kunne realisere en gevinst ved utvikling eller utleie av næringseiendom kan riktig finansieringsløsning være utslagsgivende . Det er mye du som investor skal ta stilling til ved kjøp eller utvikling av næringseiendom. Dette stiller store krav til kompetanse og erfaring, som vil være sentral i bankens vurdering av å kunne tilby lån for ervervelsen og -eller prosjektet.

Sammen med kundens gjennomføringsevne og kompetanse er eiendommens tilstand, attraktivitet og leietakerrisiko , tre viktige elementer bankene alltid vurderer, men det er også andre risikoelementer som er vesentlig å vurdere for banken. I Pareto Bank har vi lang og god erfaring med finansiering av næringseiendom, både som utviklingsprosjekter og som kontantstrømseiendommer. Vi har dermed den nødvendige kompetansen som skal til for å kunne rådgi kundene våre på viktige vurderinger ved investering i næringseiendom.

Vi i Pareto bank jobber hver dag for å finne løsninger og muligheter sammen med kundene våre. For å finansiere enkelte næringseiendommer kreves fleksibilitet og skreddersøm. Vi fokuserer på å være løsningsorienterte i vår dialog med eksisterende – og potensielle kunder. Vi er en litt annerledes bank som finner løsninger for gode prosjekter, som muliggjør spennende investeringer for deg som kunde og eiendomsinvestor. Vi ønsker å være en viktig rådgiver og samarbeidspartner for deg og ditt prosjekt. 

Hovedsakelig tilbyr vi finansiering til to typer næringseiendomsprosjekter:

  • Finansiering av næringseiendom med kontantstrøm
  • Finansiering av næringseiendom som skal utvikles

Kontakt oss om eiendomsfinansiering

 

Finansiering av næringseiendom med kontantstrøm

Når vi finansierer næringseiendom med løpende leieforhold gjøres gjerne finansieringen i samarbeid med andre banker. Vår forretningsmodell muliggjør en økt låneutmåling ved at vi kan tilby toppfinansiering til gode prosjekter med forutsigbar og robust kontantstrøm.

Vi har i dag et velfungerende samarbeid med kredittforetaket Eiendomskreditt i Bergen. Finansieringsstrukturen medfører to kreditorer, men vi opptrer koordinerte i vår tilnærming til prosjektet og kunden. Eiendomskreditt, med sin forretningsmodell, tilbyr en førsteprioritets finansiering basert på sine risikovurderinger og Pareto bank tilbyr en annenprioritetsfinansiering som topplån.

Dette er en konkurransedyktig struktur som vi har god erfaring med sammen med våre kunder og samarbeidspartnere. For kunden medfører dette en fleksibel utnyttelse av egenkapital og potensielt høyere avkastning på egenkapitalen. En økt belåningsgrad forutsetter dog at kontantstrømmen i prosjektet kan forsvare en økt belåningsgrad. Betjeningsevnen er avgjørende for å kunne tilby finansiering.

 

Kapitalkostnader, yield og LTV

I bankens risikovurdering for finansiering av næringseiendom, er risiko i eiendommens kontantstrøm helt sentral. Kontantstrømmen må være sikker og robust og dekke forpliktelsene til kredittkunden som ofte i all hovedsak består av finansieringens renter, avdrag og eierkostnader.

Kontantstrømmen gir også grunnlaget for å kunne vurdere sikkerhetsverdien banken har for sin kreditteksponering. For næringseiendom er yield, eller direkteavkastning, et kjent begrep som en beskriver forholdet mellom inntekt og eiendomsverdi. Yield gir et statisk øyeblikksbilde av leieinntektenes avkastning og benyttes ofte til å verdivurdere eiendom.

Hvordan vi vurderer verdi og risiko i næringseiendommen utover leietakerrisiko og kontantstrøm går på forhold som beliggenhet, teknisk tilstand, alternativ anvendelse, markedsmessige forhold og eiers erfaring med gjennomføring og realisering av sammenlignbare prosjekter og investeringer. Bankens og kundens risikovurderinger ved finansiering og kjøp av næringseiendom styres også av næringseiendomssegment. Næringseiendom segmenteres vanligvis på kontor, handel, lager og logistikk og hotelleiendom.

Bankenes fleksibilitet til låneutmåling varierer med forretningsmodell, rammeverk og makroøkonomiske forhold. Går man ti år tilbake var det vanlig praksis at banker aksepterte belåningsgrad på mellom 75-80% av eiendommens verdi. I dagens marked er denne nedjustert til 60-70% . Dette skyldes i hovedsak at dagens lavrenteregime med styringsrente på 0 % innebærer at sikker avkastning øker i verdi.

Yield’en har blitt presset ned, eller alternativt forklart: at prisen på næringseiendom i forhold til kontantstrøm har blitt presset opp. Næringseiendom med robust og god kontantstrøm fremstår da som et godt kjøp hensyntatt dagens rentenivå.

Grunnet bankenes krav til en høyere egenkapitalandel for førsteprioritetslån opplever vi en større etterspørsel etter toppfinansiering for å kunne realisere gode prosjekter og øke avkastningen på investert kapital .

Siden lån med annenprioritet har større risiko, vil det naturlig nok være et høyere kostnadselement for denne lånefasiliteten. I eksempelet under tar vi utgangspunkt i et totalt lån der långiver med førsteprioritets sikkerhet finansierer 55% av eiendommens verdi til en margin på 2.5% over 3 mnd NIBOR og at Pareto Bank tilbyr topplån opp til en samlet LTV på 75 % til en margin på 5 %. Den vektede lånemarginen blir da på 3.17%.

Skjermbilde 2020-09-25 kl. 21.12.13

En forutsetting for en slik struktur er vanligvis at andreprioritetslånet har en forholdsvis rask nedbetaling. Dette forutsetter at tilbyder av førsteprioritetslånet aksepterer at deres lån løper uten avdrag. Gitt at topplånet topplånet nedbetales, feks over 5 år, får man følgende synkede lånemargin i perioden:

Skjermbilde 2020-09-25 kl. 21.12.23

Tabellen kan illustreres i et diagram som følger;

Skjermbilde 2020-09-25 kl. 21.16.18

Finansiering av utviklingseiendom

Pareto Bank er kanskje best kjent som en prosjektbank, men vi tilbyr også finansiering der næringseiendom skal utvikles. Dette omfatter nybygg, rehabilitering, konvertering, leietakertilpasninger med mer. En vanlig finansieringsstruktur av næringseiendomsprosjekter er at vi finansierer deler av kjøpesum for tomt eller eiendom som skal utvikles, og tilbyr byggekreditt i tråd med kapitalbehov for utviklingsprosjektet. Videre vurderes konvertering av prosjektfinansiering til langsiktig lån eller mellomfinansiering.

For Pareto bank knytter risikoen ved finansiering av næringseiendomsprosjekter seg ofte til usikkerhet rundt exit-muligheter, som i realiteten vil være refinansiering eller salg.

En viktig vurdering er mulighetene for refinansiering ved ferdigstillelse.

I en tidligfase kan næringseiendomsprosjekter ha lite eller ingen kontantstrøm. Det er for disse prosjektene helt avgjørende at prosjektene har et kontraktsfestet leieforhold ved ferdigstillelse og at store deler av fremtidige kontantstrøm bør være kontraktsfestet før prosjektets oppstart.

Helt unntaksvis finansierer banken næringseiendom uten kontraktsfestet leieforhold, men da forutsatt at langsiktig betjeningsevne og bankens krav til sikkerhet likevel er ivaretatt. Ved finansiering av utvikling av næringseiendom forutsetter vi normalt sett å være eneste kreditor i prosjektet med krav om førsteprioritets sikkerhet i eiendommen.

 

Raske tilbakemeldinger gir muligheter når du skal investere i næringseiendom

Vi  vet at tilgang på kapital er det største konkurransefortrinnet du har i eiendomsbransjen, derfor trenger du svar raskt. Har du behov for å finansiere næringseiendom er du som regel i en kjøpsprosess der tid er en knapphetsfaktor. Pareto bank har korte beslutningsveier og kan tilby forutsigbarhet som gir et konkurransefortrinn.

Vi kan gi en rask finansieringsskisse på hva vi kan tilby, både når det gjelder låneutmåling, pris og avdragsstruktur tidlig i prosessen.

Vi er fleksible, noe som gir oss anledning til å finansiere prosjekter som krever skreddersøm og vi har utstrakt erfaring med prosjektfinansiering.

Som tilbyder av fremmedkapital, er vi en samarbeidspartner i prosjektet. En finansieringspartner som forstår dine behov med ønske om å bidra på best mulig måte for at du skal lykkes med dine investeringer.

 

Kontakt oss om eiendomsfinansiering